Paylı mülkiyet, diğer adıyla müşterek mülkiyet birden çok kimsenin bir malın tamamı üzerinde ancak belirli paylar oranında mülkiyet hakkı sahibi olması durumudur. Paylı mülkiyette paydaşlar, taşınmaza mallar açısından düşünüldüğünde taşınmazı fiili taksim yoluyla kullanabilmektedirler. Ancak paylı mülkiyet, paydaşlar arasında çeşitli sorunlara yol açabilmekte olduğundan dolayı, ülkemizde genellikle ortaklığın giderilmesi davası yoluyla paylı mülkiyet ilişkisinin ortadan kaldırılması tercih edilmektedir.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Paylaşım Usulü
Türk Medeni Kanunumuzun 698. ve 699. maddeleri uyarınca ortaklığın giderilmesi davasında, ortaklığın iki şekilde giderilmesi imkanı tanınmıştır:
- Ortaklığın Satış Yoluyla Giderilmesi: Taşınır veya taşınmaz mal, icra yoluyla satılır ve satış sonucunda elde edilen tutarda satış masrafı gibi ödemeler düşüldükten sonra kalan tutar, paydaşlar arasında payları oranında paylaştırılır.
- Ortaklığın Aynen Taksim Yoluyla Giderilmesi: Taşınır veya taşınmaz mal, bölünebilen mallardan ise, aynen taksim suretiyle bölünebilir. Örneğin 200 dönümlük bir arsa, iki kardeş arasında 100’er dönüm olacak şekilde aynen paylaştırılabilir. Ancak bu şekilde gerçekleştirilecek olan paylaşımın çok çeşitli istisnaları vardır. Bir kere taşınmaz, bölünebilir nitelikte olmalı, bölünemez parsel büyüklüğünün altında kalmamalıdır. Ayrıca tarım arazisinin paylaşımı söz konusu ise, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunumuza aykırı olacak şekilde paylaşım yapılmamalı; ehil mirasçılık hususu dikkate alınmalıdır. Bunun yanında ortaklığın giderilmesi davasında paydaşlar tarafından aynen taksim yönünde paylaşım yapılmasına ilişkin anlaşma sağlanamazsa yine satış yoluna gidilmesi gerekecektir.
Ortaklığın giderilmesi davasında paydaşların tamamının aynen taksim yolunun tercih edilmesi noktasında anlaşılması halinde, hakim tarafından alanında uzman bilirkişilerden de yararlanılır ve ortaklığın aynen bölüşme yoluyla giderilmesine karar verilir. Aynen taksime karar verilmiş olması durumunda bazı paydaşlar, diğerlerinden daha değerli ya da daha az değerli taşınmazları edinebilirler. Bu halde de taşınmazların değerleri oranında hakkına daha değerli mal düşen ortaklar tarafından diğerlerine ödeme yapılmak suretiyle aralarında denkleştirme yapılması sağlanır.
Eğer ortaklar aynen taksim hususunda anlaşma sağlayamıyorlarsa, hakim tarafından ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilir. Ortaklığın satış yoluyla giderilmesi halinde ülkemizde genellikle ilan yoluyla açık artırma usulüyle satışa gidilmektedir. Paylı mülkiyet konusu malın satılması akabinde, yukarıda belirtmiş olduğumuz gibi satış bedelinden, satış masrafları vb. ödemeler mahsup edilir ve kalan bedel, paydaşlar arasında payları oranında paylaştırılır.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Ehil Mirasçılık Sorunu
Ancak paylı mülkiyet konusu tarım arazileri açısından, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda tarım arazilerine ilişkin olarak bulunan hüküm gereğince ehil mirasçılık hususu ortaklığın giderilmesi davasında da değerlendirmeye alınmalıdır.
Paydaşlar, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Yapmayı Değerlendirmeli
Ayrıca paylı mülkiyet konusu taşınmaz, imarlı bir arsa ise farklı yöntemler de denenebilir. Bu neviden taşınmazlara ilişkin olarak genellikle alanında uzman ve deneyimli bir müteahhit ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi akdedilmektedir. Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahiplerinin arsa paylarının ve yapılacak olan bağımsız bölümlerin sözleşme ile kararlaştırılan kısmının müteahhite verilmesini; müteahhitin de sözleşmeye konu olan arsa üzerinde bağımsız bölümleri inşa etmeyi taahhüt ettikleri sözleşmelerdir. Ancak arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri olarak da bilinen kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin noterde düzenleme şeklinde yapılmasına ve sözleşme hükümlerinin olabildiğince adil olmasına özen gösterilmelidir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yer alan en küçük bir boşluk, yorum yoluyla büyük hak kayıplarına yol açabilmekte ve taraflar arasında daha sonra açılması muhtemel olan tazminat davaları ile tapu iptal ve tescil davalarında sürecin yıllarca sürmesine sebebiyet verebilmektedir.
Paydaşların Kendi Aralarında Anlaşarak Dava Açmadan Paylaşım Gerçekleştirmeleri Mümkün
Tüm bunlara ek olarak, paylı mülkiyete konu taşınmazın paydaşları, söz konusu taşınmazı kiraya verip, kira gelirini payları oranında kendi aralarında paylaşabilirler veya paylaşıma dair yapacakları bir sözleşme ile de paylaşımı tapuda kendileri gerçekleştirebilirler.
Her halükarda ciddi oranda maddi hak kayıpları yaşanmasına sebebiyet verebilecek olan bu tip hukuki süreçlerin, mutlaka alanında uzman bir gayrimenkul avukatından yardım alınması yoluyla yürütülmesini tavsiye etmekteyiz.
Kaynak: https://www.delilavukatlik.com
